Chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi sổ đỏ đang cầm cố ở Ngân hàng

Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Văn phòng Luật sư Nhân Chính trả lời như sau:

Điều 116 Luật Đất đai năm 2024 quy định, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Cụ thể, UBND cấp huyện nơi có đất là cơ quan có thẩm quyền phê duyệt việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất.

Theo Khoản 1, Điều 121 Luật Đất đai năm 2024, có 7 trường hợp phải xin phép khi chuyển mục đích sử dụng đất, gồm: Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở; Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Ảnh minh họa

Nếu không thuộc các trường hợp ở trên, người có đất khi chuyển mục đích sử dụng không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Trường hợp của gia đình ông khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Nếu phù hợp với quy hoạch, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Căn cứ vào Khoản 19, Điều 1 Nghị định số: 148/2020/NĐ-CP của Chính phủ, người sử dụng đất cần nộp hồ sơ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường khi xin chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức, hồ sơ nộp tại Sở Tài nguyên và Môi trường.

Căn cứ Khoản 1, Điều 6 Thông tư số: 30/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đối với trường hợp xin chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Hồ sơ bao gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/TT-BTNMT; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất; Chứng minh thư Nhân dân/Thẻ căn cước công dân và Sổ hộ khẩu.

Sổ đỏ là yếu tố bắt buộc phải có trong hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp sổ đỏ đang thế chấp tại ngân hàng thì bên thế chấp cần thỏa thuận với ngân hàng (bên nhận thế chấp) theo quy định tại Bộ luật Dân sự năm 2015 để được mượn lại sổ đỏ làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất. Trường hợp ngân hàng không đồng ý cho mượn lại sổ thì có thể tính đến phương án giải chấp.

Việc ngân hàng có cho bên thế chấp mượn lại sổ đỏ hay không phụ thuộc vào thỏa thuận của hai bên. Trong trường hợp này, việc chuyển mục đích sử dụng đất từ trồng cây lâu năm sang đất ở thì giá trị của quyền sử dụng đất tăng, nên khả năng cao ngân hàng sẽ có thể đồng ý cho mượn lại sổ đỏ.

Có thể thấy, khi người dân có nhu cầu tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà sổ đỏ đang thế chấp ở ngân hàng cần tiến hành trên tinh thần thiện chí, hỗ trợ lẫn nhau. Phía ngân hàng có thể cho bên thế chấp mượn lại sổ đỏ dưới cách thức nhân viên của ngân hàng trực tiếp đi làm mọi thủ tục liên quan đến việc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, ngân hàng sẽ không gặp rủi ro, người dân cũng bảo đảm được quyền chuyển mục đích sử dụng đất của mình.