Có quyết định kháng nghị vì bản án công nhận hợp đồng giả cách

Năm 2003, ông Võ Thành Vạn thành lập Công ty TNHH Thiên Lộc (gọi tắt là Công ty Thiên Lộc) có địa chỉ tại phường Phú Thứ, quận Cái Răng, TP Cần Thơ. Sau khi thành lập công ty, ông Vạn chuyển nhượng lại Dự án Khu dân cư lô số 13A, Khu đô thị Nam Cần Thơ từ Công ty TNHH Xây dựng Công trình giao thông – vận tải Tây Đô.

Trong quá trình làm ăn gặp nhiều khó khăn, ông Vạn phải vay tiền Ngân hàng và vay mượn nhiều nơi. Năm 2015, ông Vạn đột ngột qua đời, vì vậy Công ty rơi vào cảnh nợ nần chồng chất, đặc biệt là các hợp đồng góp vốn mua nền Dự án với các khách hàng bị ngừng trệ không giải quyết được.

Phần đất tranh chấp đang chờ Toà phúc thẩm giải quyết.

Trước tình hình trên, Công ty Thiên Lộc đã nộp đơn lên TAND quận Cái Răng yêu cầu mở thủ tục phá sản. Ngày 25/1/2019, TAND quận Cái Răng đã mở thủ tục phá sản và bà Võ Thị Hồng Giang (em gái ông Vạn) được Toà chỉ định làm người đại diện theo pháp luật của Công ty Thiên Lộc để thực hiện các công việc liên quan đến yêu cầu tuyên bố phá sản.

Tuy nhiên sau đó, Hội nghị chủ nợ được tiến hành và thống nhất phương án cho Công ty Thiên Lộc tiếp tục hoạt động. Do đó, ngày 23/11/2020, TAND quận Cái Răng có quyết định công nhận Nghị quyết Hội nghị chủ nợ về việc thông qua phương án phục hồi hoạt động kinh doanh đối với Công ty Thiên Lộc.

Với tư cách là người đại diện pháp luật và Giám đốc Công ty Thiên Lộc, bà Võ Thị Hồng Giang đã tiến hành rà soát lại tất cả các quan hệ giao dịch liên quan đến công ty thì phát hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) giữa Công ty với ông Nguyễn Văn Hậu và bà Lâm Thị Ngọc Thảo, ở quận Ninh Kiều có dấu hiệu bất thường.

Cụ thể, ngày 26/4/2014, ông Vạn, đại diện Công ty Thiên Lộc có kí hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 2.400m2 đất tại Khu dân cư lô số 13 cho ông Hậu và bà Thảo, với số tiền 1 tỉ đồng. Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Trần Mạnh Hùng.

Quyết định kháng nghị bản án sơ thẩm của Viện trưởng Viện KSND quận Cái Răng

Theo bà Giang, thực tế việc chuyển nhượng QSDĐ trên là hợp đồng giả cách, bản chất là vay tài sản, không phải chuyển nhượng QSDĐ. Bởi, tại cùng thời điểm kí hợp đồng thì Công ty Thiên Lộc và ông Hậu, bà Thảo có lập biên bản thỏa thuận về lãi suất 5%/tháng cho khoản vay trên. Thời điểm này phía ông Hậu đã đưa 1 tỉ đồng cho Công ty Thiên Lộc; phía Công ty Thiên Lộc cũng đã trả trước 3 tháng tiền lãi (tương đương 150 triệu đồng) cho ông Hậu. Việc giao nhận tiền được lập phiếu thu, chi rõ ràng. Ông Vạn cũng đưa cho ông Hậu, bà Thảo giữ Giấy chứng nhận QSDĐ đối với thửa đất trên.

Ngoài ra, cùng thời gian này Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam - Chi nhánh Cần Thơ có thẩm định giá đất tại dự án có giá trị 2,8 triệu đồng/m2. Có thể thấy, giá trị thực của lô đất mà ông Vạn kí chuyển nhượng có giá trị là 6,72 tỉ đồng.

“Hơn nữa, khi thị trường bất động sản đóng băng và lúc Công ty rơi vào khó khăn, không thể thực hiện được hạ tầng thì phía ông Hậu cũng nhiều lần đến yêu cầu trả tiền vay, trong khi đó công ty chưa có người đại diện pháp luật nên không thể giải quyết. Dự án do Công ty thực hiện có diện tích đất ở nhất định và cũng đã kí hợp đồng góp vốn với khách hàng, nếu giờ đây phát sinh thêm những hợp đồng vay mượn theo dạng giả cách và sau đó lấy luôn đất thì Công ty sẽ không thể nào tái thiết lại được và quyền lợi khách hàng cũng bị thiệt hại. Dự án phá sản sẽ làm ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội TP Cần Thơ”, bà Giang chia sẻ.

Do đó, Công ty Thiên Lộc khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa Công ty Thiên Lộc với ông Hậu và bà Thảo; buộc ông Hậu và bà Thảo trả lại Giấy chứng nhận QSDĐ. Công ty đồng ý trả lại số nợ gốc 1 tỉ đồng và tiền lãi phát sinh trong khoảng thời gian tạm tính từ ngày 26/4/2014 đến 6/1/2021, với lãi suất 20%/năm là 1,3 tỉ đồng; trừ lại 150 triệu đồng mà Công ty đã trả lãi trước đó thì tổng số nợ gốc và lãi mà Thiên Lộc phải trả tạm tính là hơn 2,1 tỉ đồng.

Sơ đồ Dự án Khu dân cư lô số 13A, khu đô thị Nam Cần Thơ. Lô số F1 là phần diện tích đang tranh chấp

Còn phía bị đơn (ông Hậu và bà Thảo) cho rằng, giao dịch trên là hợp đồng chuyển nhượng và đã thanh toán tiền đầy đủ. Do đó, bị đơn có đơn phản tố yêu cầu Tòa buộc Công ty Thiên Lộc có nghĩa vụ tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã kí.

Tại phiên tòa sơ thẩm (tháng 1/2022), TAND quận Cái Răng đã tuyên bác yêu cầu khởi kiện của Công ty Thiên Lộc và chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn ông Hậu và bà Thảo. Toà công nhận giao dịch chuyển nhượng giữa Công ty Thiên Lộc với ông Hậu, bà Thảo thông qua hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và buộc Công ty phải tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ theo hợp đồng.

Viện KSND quận Cái Răng kháng nghị toàn bộ bản án

Cho rằng bản án sơ thẩm không phù hợp, ngày 28/1/2022, Viện trưởng VKSND quận Cái Răng đã có quyết định kháng nghị phúc thẩm toàn bộ bản án.

Theo Viện KSND quận Cái Răng, về bản chất khi giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì bên chuyển nhượng chuyển giao đất, bên nhận chuyển nhượng trả tiền. Việc Công ty Thiên Lộc và ông Hậu, bà Thảo xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, nhưng lại lập biên bản thỏa thuận lãi suất hằng tháng và ấn định thời gian chuộc lại đất là không phù hợp với quy định pháp luật.

Còn bị đơn cho rằng, khi thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan có thẩm quyền thì hồ sơ đăng kí không đủ điều kiện do không có hóa đơn của Công ty theo hợp đồng chuyển nhượng. Để bù đắp quyền lợi cho bị đơn trong thời gian chưa đăng kí chuyển nhượng theo hợp đồng nên Công ty Thiên Lộc trả lãi suất cho bị đơn 50 triệu đồng/tháng là không phù hợp.

Bên cạnh đó, giá chuyển nhượng thể hiện trong hợp đồng mà hai bên giao kết là không phù hợp với giá thực tế tại thời điểm xác lập hợp đồng. Theo đại diện nguyên đơn trình bày tại phiên tòa, mức giá chuyển nhượng tại thời điểm trên khoảng 10 tỉ đồng.

Viện KSND quận Cái Răng nhận định: “Biên bản thỏa thuận ngày 26/4/2014 có nội dung chuộc lại tài sản và ấn định mức lãi suất 5%/tháng, xét về bản chất là giao dịch vay tiền giữa hai bên có ấn định thời hạn và lãi suất. Việc các bên xác lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 26/4/2014 là giả tạo để che giấu cho thỏa thuận vay số tiền 1 tỉ đồng giữa Công ty Thiên Lộc với ông Hậu và bà Thảo. Căn cứ Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ này vô hiệu”.

Theo Viện KSND quận Cái Răng, việc Toà sơ thẩm không xem xét đến mức giá do các bên thỏa thuận ghi trong hợp đồng chuyển nhượng, không xem xét giá thực tế của thửa đất so với giá chuyển nhượng được ghi trong hợp đồng để đánh giá, xác định bản chất giao dịch mà các bên muốn kí kết là chưa toàn diện, làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của nguyên đơn. Do đó, Viện KSND quận Cái Răng kháng nghị, đề nghị TAND TP Cần Thơ xét xử phúc thẩm theo hướng sửa toàn bộ bản án sơ thẩm.