Đại biểu Hà Sỹ Đồng: Sửa Luật Đất đai cần mở đường nguồn cung nhà ở

Sau phiên khai mạc Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV thảo luận ở hội trường về một số nội dung mới hoặc còn ý kiến khác nhau của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thảo luận vào ba nội dung về: Sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật, Nghị quyết của Quốc hội có liên quan đến đất đai; Quy định chuyển tiếp; Điều khoản thi hành của dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) cho rằng, vấn đề thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm tại Điều 34 của Dự thảo quy định về quyền của doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập thuê đất trả tiền hàng năm. Các dự thảo trước đã cho phép quyền thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm. Điều này giúp các doanh nghiệp có thể huy động được vốn trong giai đoạn đầu dự án sản xuất kinh doanh.

Đại biểu Hà Sỹ Đồng (Quảng Trị) phát biểu xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi) sáng ngày 15/1.

Dự thảo lần này đã không cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm, mà chỉ còn quyền bán, chuyển nhượng quyền thuê và quyền thế chấp tài sản trên đất.

“Quy định như vậy, cùng với việc giảm rất nhiều trường hợp được thuê đất trả tiền một lần, sẽ khiến các doanh nghiệp rất khó huy động được vốn tín dụng để xây dựng nhà xưởng, hạ tầng”, đại biểu Đồng boăn khoăn.

Có thể có ý kiến cho rằng việc thế chấp quyền thuê đất trả tiền hàng năm là không khả thi vì các tổ chức tín dụng sẽ khó đồng ý loại tài sản thế chấp này. Tuy nhiên, đây là việc của tổ chức tín dụng và khách hàng. Có thể có hợp đồng này không nhận, nhưng hợp đồng khác lại nhận. Ngân hàng này nhận, ngân hàng khác không nhận. Đây là vấn đề của thị trường. Nếu luật không cho thì tức là cấm toàn bộ, lúc đó hai bên có thoả thuận được thì cũng không được áp dụng. Do đó cần cân nhắc lại về việc cho phép doanh nghiệp thế chấp quyền thuê đất trả tiền hằng năm, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị.

Giữ nguyên quan điểm là Sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung nhà ở mà đại biểu góp ý từ kỳ họp thứ 6. Theo đại biểu Đồng, tại Điều 122, khoản 3, điểm b quy định muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác.

Quy định này đặt ra một hạn chế rất khó hiểu là phải có một mét vuông đất ở trong diện tích dự án thì mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được. Thiết nghĩ, việc phân biệt giữa hai trường hợp này là không cần thiết, không mang lại lợi ích công cộng nào.

“Có thể có lo ngại là doanh nghiệp gom đất nông nghiệp tràn lan để làm dự án, nên đưa ra thêm điều kiện này để hạn chế. Nhưng đây là một biện pháp hạn chế rất ngẫu nhiên, mà không xuất phát từ lý lẽ hợp lý nào. Nó giống như thấy tắc đường thì Nhà nước cấm xe biển chẵn đi vào ngày lẻ và cấm xe biển lẻ đi vào ngày chẵn”, đại biểu Đồng ví von.

Nếu cần hạn chế doanh nghiệp ôm đất nông nghiệp rồi làm dự án tràn lan thì cần được xử lý bằng các công cụ về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, bằng việc định giá đất chính xác nhằm thu lại địa tô chênh lệch khi chuyển mục đích sử dụng đất. Luật Đất đai lần này đã làm rất chặt các biện pháp này, vì thế mà việc duy trì một biện pháp hạn chế ngẫu nhiên không còn cần thiết.

Hơn nữa, nhu cầu nhà ở của Việt Nam đang rất lớn. Giá nhà ở thương mại luôn cao, người dân ở Hà Nội mất vài chục năm đi làm để mua được một căn hộ chung cư. Một trong những nguyên nhân là do nguồn cung nhà ở bị hạn chế bởi rất nhiều quy định vô lý. Do đó cần bỏ quy định phải có một mét vuông đất ở là biện pháp tốt nhất nhằm tăng nguồn cung về nhà ở, giúp giảm giá nhà để người dân có cơ hội tốt hơn mua được nhà ở, đại biểu Hà Sỹ Đồng, nêu quan điểm.

Quan tâm đến Điều 247 sửa đổi Luật Thuế thu nhập cá nhân mà dự thảo quy định: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.

Theo đại biểu Hà Sỹ Đồng, quy định này rất tiến bộ. Người dân sẽ không có động lực để kê khai thấp giá chuyển nhượng đất để giảm thuế nữa. Hệ quả là giá trên hợp đồng sẽ là giá thật. Nhà nước dựa vào giá trên hợp đồng để xây dựng bảng giá cho các năm sau thì giá sẽ sát thực tế.

Nhưng Điều 247 chia 2 trường hợp: chuyển nhượng BĐS và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên thực tế thì việc chuyển nhượng QSD đất gắn liền với tài sản trên đất khá phổ biến.

Khi đó, các bên liệu có cần phải tách riêng phần nào là giá trị quyền sử dụng đất, phần nào là giá trị tài sản trên đất không. Liệu có thể dẫn đến tranh luận giữa cơ quan thuế và người dân về việc đâu là hợp đồng chuyển nhượng QSD đất thuần tuý, đâu là hợp đồng chuyển nhượng QSD đất gắn liền với tài sản trên đất không,

Đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS chỉ có QSD đất thì áp dụng bảng giá. Còn đối với hợp đồng chuyển nhượng BĐS có cả QSD đất và tài sản gắn liền với đất thì cho phép các bên tách riêng phần giá trị QSD đất và phần giá trị tài sản trên đất, đại biểu Hà Sỹ Đồng đề nghị cần nghiên cứu qui định này rõ hơn?.