Kiên Giang: Lần đầu tiên phiên Tòa áp dụng án lệ giải quyết giao dịch dân sự liên quan đến đất đai tại thành phố Phú Quốc

Trang 1 Bản án số 14/2022//DSST ngày 25/4/2022 của TAND tỉnh Kiên Giang

Giấy sang nhượng QSDĐ ngày 15/7/2006 giữa vợ chồng ông Nguyễn Văn Dũng và vợ chồng ông Nguyễn Hữu Thanh

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn trình bày: Năm 2002, ông Nguyễn Văn Dũng và vợ là bà Trần Thị Xuân có mua của ông Lê Xuân Hùng và bà Lê Thị Nhuần QSD phần đất tại đường Hoàng Văn Thụ, khu phố 5, phường Dương Đông, TP Phú Quốc, tỉnh Kiên Giang, có chiều ngang (30m) tiếp giáp với đường Hoàng Văn Thụ, chiều ngang sau (30m) giáp đất của ông Lường Đức Long, chiều sâu từ lộ Hoàng Văn Thụ vào khoảng 7m, với giá 50 triệu đồng. Trong quá trình sử dụng không có ai tranh chấp QSDĐ trên. Năm 2006, vợ chồng ông Dũng, bà Xuân kê khai, đo đạc và được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ngày 24/1/2017, với diện tích 214m², thửa 19, tờ bản đồ 43.

Ngày 15/7/2006, theo yêu cầu của ông Nguyễn Hữu Thanh, ông Dũng làm giấy tay bán một phần QSDĐ cho ông Thanh với chiều ngang trước (14m) tiếp giáp đường Hoàng Văn Thụ tính từ mốc giới đất ông Võ Thành Nhơn đo về hướng đất ông Dũng, chiều ngang sau (14m) tiếp giáp đất ông Lường Đức Long, chiều vô tính từ lộ Hoàng Văn Thụ vào 7m, với giá 50 triệu đồng.

Đến ngày 1/1/2008, ông Lường Đức Long và ông Nguyễn Hữu Thanh lập hợp đồng đổi đất với chiều ngang 7,07m, chiều dài 7m, diện tích 49,49m² nằm trong phần đất ông Thanh đã mua QSDĐ của ông Dũng trước đây; có mời ông Dũng chứng kiến, sau khi đọc xong ông Dũng có ký tên vào chỗ người làm chứng cùng ông Long và ông Thanh. Trong nội dung hợp đồng có ghi: “Ông Nguyễn Hữu Thanh có một thửa đất mặt tiền đường Hoàng Văn Thụ mua QSDĐ (NV) của ông Dũng với chiều ngang 14m, chiều sâu từ lộ vào 7m. Còn ông Long, bà Ánh có thửa đất 20, tờ bản đồ 43, diện tích 308,2m², trong Giấy chứng nhận QSDĐ cấp ngày 2/3/2012, giáp sau lưng đất ông Thanh với chiều ngang 14m và chiều sâu 7m”. Hai bên thỏa thuận đổi đất với nhau, ông Thanh có đất mặt tiền 7m, sâu 14m;

Cũng trong năm 2008, sau khi đổi đất xong, ông Long và bà Ánh xây nhà cấp 4 cho ông Lường Đức Tuấn (em trai ông Long) vào ở. Cùng lúc đó ông Thanh cũng xây dựng nhà và ở đến ngày 30/12/2008 thì đổi nhà và đất cho vợ chồng ông Võ Thành Nhơn. Vợ chồng ông Nhơn xây Trường Mầm non – Tiểu học tư thục Thành Nhơn sử dụng từ đó đến nay.

Vợ chồng ông Dũng, bà Xuân cho rằng, ông Thanh mua QSD phần đất của ông bà chưa thanh toán tiền mà lại tiếp tục chuyển nhượng cho vợ chồng ông Nhơn là trái luật. Sau đó, ông Nhơn xây dựng trường trên đất của ông Dũng là xây dựng trái phép. Vợ chồng ông Dũng, bà Xuân đề nghị Tòa án giữ nguyên giá trị pháp lý Giấy chứng nhận QSDĐ cấp ngày 24/01/2017; hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày 15/7/2006 giữa vợ chồng ông Dũng và vợ chồng ông Thanh; Hủy hợp đồng chuyển đổi đất ngày 1/1/2008 giữa vợ chồng ông Nguyễn Hữu Thanh và vợ chồng ông Lường Đức Long; hủy hợp đồng chuyển đổi nhà và đất ngày 30/12/2008 giữa vợ chồng ông Nguyễn Hữu Thanh và vợ chồng ông Nhơn; buộc ông Nhơn tháo dỡ toàn bộ công trình đã xây dựng, giao trả lại vợ chồng ông Dũng phần đất đã bị vợ chồng ông Nhơn bao chiếm là 50,2m².

HĐXX nhận thấy phần đất tranh chấp nằm trong diện tích 214m², thửa 19, tờ bản đồ 43 trong Giấy chứng nhận QSDĐ số CE 90323 ngày 24/1/2017 cấp cho vợ chồng ông Dũng.

Vợ chồng ông Dũng cho rằng, vợ chồng ông Thanh mua đất nhưng chưa trả số tiền 50 triệu đồng. Còn phía bị đơn và người có quyền, nghĩa vụ liên quan (ông Nguyễn Hữu Thanh, bà Lê Ngọc Yến, ông Lường Đức Long, bà Huỳnh Ngọc Ánh), cho rằng đã trả tiền mua đất cho ông Dũng xong mới tiến hành đổi đất và xây nhà ở kiên cố, nên từ đó các bên xảy ra tranh chấp.

HĐXX nhận định, vợ chồng ông Dũng trước đây mua QSDĐ của vợ chồng ông Hùng từ năm 2002. Đến ngày 15/7/2006 thì bán cho ông Thanh một phần QSDĐ chiều dài giáp lộ Hoàng Văn Thụ 15m, chiều vô từ lộ Hoàng Văn Thụ 7m. Đến ngày 1/1/2008, ông Thanh với ông Long mới đổi đất để mỗi người có được thửa đất ngang 7m giáp lộ Hoàng Văn Thụ, dài 14m tính từ lộ vào. Đến ngày 30/12/2008, ông Thanh mới đổi nhà và đất cho ông Nhơn. Toàn bộ việc chuyển dịch phần đất này ông Dũng và các đương sự đều biết và có ký tên vào giấy sang nhượng, hợp đồng đổi đất không ai tranh chấp. Đến ngày 24/1/2017, vợ chồng ông Dũng được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cũng không ai khởi kiện hành chính theo thời hạn, thời hiệu luật định. HĐXX khẳng định việc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho ông Dũng, bà Xuân đứng tên là đúng trình tự, thủ tục.

Đối với yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/7/2006 giữa ông Dũng và ông Thanh, HĐXX nhận thấy việc mua bán là hoàn toàn tự nguyện, phù hợp với Luật Đất đai năm 2003. Ông Dũng đã nhận 50 triệu đồng và ông Thanh đã nhận đất sử dụng từ đó đến nay không có ai tranh chấp. Vợ ông Dũng và bà Xuân mặc dù không ký vào giấy sang nhượng đất nhưng tại phiên tòa thừa nhận biết toàn bộ sự việc và trong cuộc sống, sinh hoạt, ở liền kề phần đất này với các đương sự từ năm 2006 tới nay, biết rõ sự việc nhưng cũng không có phản đối. Từ tình tiết này cho thấy, thỏa thuận giữa ông Dũng và ông Thanh là phù hợp với điểm b.3, tiểu mục b; mục 2.3, phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của TAND Tối cao và nội dung giao dịch, thực hiện hợp đồng này tương tự như các tình tiết, sự kiện pháp lý trong Án lệ số 04/2016/AL được công bố theo quyết định của Chánh án TAND Tối cao…. Từ đó cho thấy yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/7/2006 là không có căn cứ.

Đối với yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu và hủy hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất ngày 1/1/2008 giữa ông Thanh và ông Long, HĐXX nhận thấy, giao dịch dân sự này đã có hiệu lực nên có căn cứ để công nhân hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất này, từ đó cho thấy yêu cầu của ông Dũng là không có cơ sở.

Đối hợp đồng chuyển đổi nhà và đất ngày 30/12/2008 giữa ông Thanh và ông Nhơn, HĐXX nhận thấy việc chuyển dịch phần đất này qua 3 lần diễn ra công khai không ai tranh chấp, do đó yêu cầu của ông Dũng là không có cơ sở và yêu cầu phản tố của bị đơn và yêu cầu độc lập của vợ chồng ông Thanh là có căn cứ…

HĐXX đã tuyên: Công nhận giao dịch dân sự và hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/7/2006 giữa vợ chồng ông Dũng và vợ chồng ông Thanh; công nhận giao dịch dân sự và hợp đồng chuyển đổi đất ngày 1/1/2008 giữa vợ chồng ông Thanh và vợ chồng ông Long là có hiệu lực pháp luật; giữ nguyên hiện trạng và công nhận phần nhà và đất thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Lường Đức Long; buộc vợ chồng ông Dũng phải tháo dỡ tường chắn phía trước để vợ chồng ông Long sử dụng đất; công nhận giao dịch dân sự và hợp đồng chuyển đổi giữa vợ chồng ông Thanh và vợ chồng ông Nhơn là có hiệu lực pháp luật; giữ nguyên hiện trạng và công nhận phần đất và Trường Mầm non – Tiểu học tư thục Thành Nhơn trên đất là thuộc quyền sử dụng của vợ chồng ông Võ Thành Nhơn…

Đối với phần đất của vợ chồng ông Nhơn và bà Diệu, HĐXX tuyên buộc vợ chồng ông Dũng bà Xuân có trách nhiệm giao nộp bản chính Giấy chứng nhận QSDĐ số CE 903203 cấp ngày 24/1/2017, thửa 19, tờ bản đồ 43, diện tích 241m², do ông Dũng và bà Xuân đứng tên đất tại đường Hoàng Văn Thụ, khu phố 5, phường Dương Đông, TP Phú Quốc cho UBND TP Phú Quốc thu hồi, hủy bỏ để lập thủ tục cấp lại khi các đương sự có yêu cầu.

Việc sử dụng Án lệ nói trên, được dư luận ở địa phương đánh giá là phán quyết công tâm, thấu tình đạt lý và đúng pháp luật của Tòa án nhân dân tỉnh Kiên Giang.

Sau 2 năm kiện tụng thì cuối cùng công lý cũng tìm về với gia đình ông Võ Thành Nhơn.